Es mucho más frecuente de lo que parece, en nuestros días, el caso de poderse cancelar la hipoteca que grava una finca sin necesidad de otorgar dicha cancelación en escritura pública.
En el caso más habitual y que todos conocemos, es el DERECHO REAL constituido sobre nuestra vivienda, que garantiza el pago del préstamo que solicitamos para poder comprar dicha vivienda.
Por tanto debemos apreciar que se trata, en el fondo, de DOS PARTES bien diferenciadas, aunque íntimamente relacionadas:
- Una el préstamo concedido y que nos obligamos a devolver (obligación personal)
- Y otra la garantía constituida en su seguridad o cumplimiento (el derecho real que grava la finca).
Una vez hecha esta distinción podemos ver claramente que el préstamo y la hipoteca tienen vidas distintas, aunque en el 99% de ocasiones coincidan en el mismo tiempo.
Es decir, nos pide que constituyamos sobre la vivienda que adquirimos una HIPOTECA a su favor para en caso de impago de la obligación personal (el préstamo), pueda ejecutarla y sacar a subasta nuestra vivienda para resarcirse con el precio de la adjudicación del préstamo debido. Y el plazo de esta hipoteca será normalmente el plazo de la propia obligación personal.
Bien, imaginemos que pasa el tiempo y los años que pactamos, habiendo pagado las cuotas mensuales a las que nos comprometimos. En ese caso el préstamo (la obligación personal) estará satisfecho y por tanto cancelado o extinguido. Pero… ¿qué sucede con la hipoteca cuyo pago garantizaba? ¿está cancelada también?.
La respuesta es NO.
Como hemos indicado una cosa es el préstamo y otra la garantía real o hipoteca. Este hecho nos puede llevar a plantearnos muchas preguntas.
El plazo de ejercicio de la hipoteca no ha prescrito pero, la obligación que aseguraba está cancelada, es decir, para ejecutar dicha hipoteca debe incumplirse el préstamo, y sólo el préstamo cuyo pago garantizaba (principio de especialidad). Por tanto, al estar dicho préstamo ya pagado y cancelado, la obligación no se puede ya incumplir.
¿Puede el banco cancelar la hipoteca en el Registro?
Por supuesto, de hecho es el único que puede hacerlo al ser el único titular de la misma. Para ello un representante de dicha entidad con poder para ello debe comparecer ante un notario y otorgar la oportuna escritura de cancelación de hipoteca que podrá inscribirse (o practicarse) en el Registro de la Propiedad cancelando así la hipoteca.
Y aquí es donde entramos en el tema en concreto la cancelación de hipoteca por prescripción del plazo de ejercicio de la acción hipotecaria.
Una hipoteca pactada por un plazo determinado (que suele coincidir como hemos dicho con el plazo de la obligación personal asegurada) puede cancelarse con una simple instancia del interesado solicitándolo al Registro de la Propiedad (propietario de la finca o quién demuestre un interés legítimo en ello), cuando haya transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria.
La hipoteca durará todo el tiempo en que pueda exigirse la obligación que garantiza, supone que no se ha consumado la prescripción de la acción hipotecaria; por el abandono del derecho, durante todo el plazo concedido para el ejercicio de la misma, o sea, veinte años, la duración de la hipoteca se está refiriendo al plazo señalado para el pago de la obligación, y si no hubiere término de vencimiento, se entenderá que es de diez años; de manera que al decirse que la hipoteca dura lo que la obligación que garantiza, sólo se hace referencia al plazo de vencimiento legal o convencional.
Pero eso si, siempre que dentro del año siguiente no resulte que dicho plazo haya sido renovado del préstamo, interrumpida su prescripción o ejecutada la hipoteca.
