Ante todo hay que llamar a la tranquilidad, la cancelación registral de la hipoteca ni es obligatoria, ni es la causa de extinción del préstamo, simplemente sirve para evitar la aparición de terceros suspicaces.
La obligación del deudor hipotecario de pagar el préstamo, se extingue por el pago, y ni por el otorgamiento de la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, ni por la inscripción de dicha escritura en el Registro de la Propiedad.
La función de la escritura de cancelación es precisamente la de acreditar que no hay un “papel con un garabato” que dice que el préstamo está pagado, sino que una persona que es representante del banco, en nombre de este declara formalmente ante Notario que ha cobrado y también formalmente da por extinguida la obligación (deliberadamente he repetido la palabra formalmente, pues como ya he explicado de hecho la obligación y la garantía están extinguidas, e igual que se entierre o no a una persona, sea o no más lujoso su entierro, el muerto está muerto, se cumplan o no formalidades el préstamo pagado y la hipoteca que lo garantizan están extinguidos).
El cómputo para que opere la prescripción de la acción hipotecaria inicia una vez que la obligación garantizada se incumple, y su efecto consiste en extinguir la obligación correlativa del derecho real de hipoteca, así como el derecho para pedir judicialmente su cumplimiento.
Así, el deudor hipotecario podrá hacer valer dicha prescripción por la vía de acción o de excepción. Por tanto, la vía procedente para ejercer esta acción es la especial hipotecaria, pues el artículo 468 del código adjetivo invocado, expresamente prescribe que debe tramitarse en esa vía todo juicio que tenga por objeto, entre otros, la extinción de una hipoteca y su cancelación registral, sin que distinga la causa en que se fundamenta, de modo que cualquiera que sea el motivo legal que sustente la pretensión, el juicio deberá tramitarse conforme a los requisitos y formalidades que el legislador estableció para la vía especial hipotecaria, sin necesidad de previa declaración judicial de prescripción de la acción en un juicio ordinario.
Se tramitará en la vía ordinaria, todo juicio que tenga por objeto la constitución, ampliación, división, registro, extinción, nulidad y cancelación de una hipoteca; así como el pago o prelación del crédito que garantice, cuando en estos dos últimos supuestos no se reúnan los requisitos para la tramitación de la vía especial hipotecaria.
Esto indica el procesal civil por tanto debe de tramitar juicio diverso al que se te demando, dado que solicitas la extinción de la hipoteca NO la cancelación
