La acción de terminación de contrato debemos entender como el derecho que tienen las partes ya sea arrendador o arrendatario para poder pedir ante un Juez, respecto a los bienes inmuebles la desocupación esto a razón de que el contrato ha terminado, pues es evidente que la ocupación por arrendamiento no es vitalicia aunque se esté al corriente del pago de las rentas.
Este aspecto es en donde los demandados confunden y oponen como excepción estar al corriente en el pago de las rentas del inmueble; sin embargo, dicha excepción no es la que va a destruir la acción de terminación de contrato, puesto que al iniciar esta acción, la intención del dueño del inmueble es la desocupación aunque no se adeuden rentas.
Y en esta vertiente puede haber dos supuestos:
1.- Que el contrato esté por vencerse.- en donde se deberá hacer del conocimiento del inquilino la conclusión, para evitar la tacita reconducción que equivale a evitar que el contrato se convierta en tiempo indefinido, aunque esto no quiere decir vitalicio.
Que el contrato esté vencido.- es decir habiéndose convertido el contrato por tiempo indefinido, se requerirá ahora como un requisito de procedibilidad de la acción, en dar el aviso indubitable para volver a fijar un tiempo definido más sin embargo las partes podrán solicitar ACCIÓN DE TERMINACIÓN DE CONTRATO
Debiendo reiterar que esta acción va dirigida a la desocupación, aunque el inquilino esté al corriente en el pago de sus rentas; y si el juez declara la procedencia de tal acción, los efectos serán que se declare ACCIÓN DE TERMINACIÓN DE CONTRATO y se condene al demandado o demandados a la desocupación del inmueble arrendado y el pago de las rentas vencidas.
En relación a la rescisión del contrato de arrendamiento se da aunque el contrato mismo no haya terminado, es decir, cuando surge una causal legal por la que amerite la rescisión, y nuestra legislación sustantiva civil en su artículo 2479 establece las causas de rescisión y de la misma manera establece lo lineamientos que son de suma importancia para poder pedir ACCIÓN DE TERMINACIÓN DE CONTRATO.
I.- Por la falta de pago de la renta.
Ii.- Por usarse la cosa contra el uso, naturaleza o destino convenido.
Iii.- Por el subarriendo.
Es decir, si se probare cualquiera de las causales citadas, aunque el inquilino pagara dentro del juicio, no destruiría la acción de rescisión salvo aceptación de la parte actora, porque la falta de pago ya se ha materializado antes de la presentación de la demanda, y lógicamente el juzgador en sentencia definitiva tendría que declarar la procedencia de la acción de rescisión y los efectos de la misma serían la condena al o los demandados a la desocupación del inmueble.
Y finalmente en relación al juicio especial de desahucio, es una opción del dueño del inmueble, para que obtenga el pago de las rentas y la desocupación del inmueble aunque no preponderantemente esto último.
Esta acción tiene un beneficio para el inquilino, pues únicamente se procede a interpelar a éste para que compruebe estar al corriente en el pago de las rentas, y de no estarlo puede pagar en ese momento o dentro del juicio, y ello le da el beneficio de continuar ocupando el inmueble y dar por concluido el juicio, salvo que no realizara el pago, lo que entonces traería como consecuencia la desocupación del inmueble y el pago de las rentas vencidas.
