Recuerda que el contrato constitutivo hipotecario queda perfeccionado cuando han concurrido sus elementos, incluida la forma.
Se cuestiona la validez de una hipoteca no inscrita en el Registro de la Propiedad.
Se considera que al no haber sido inscrita la escritura, no existe la hipoteca, “si la inscripción es requisito constitutivo para la existencia tanto del derecho real como del contrato que lo sustenta y del que no puede escindirse, es claro que no puede ahora pedirse la resolución de un vínculo que no llegó a nacer en la vida jurídica.
Por su parte, el Supremo estima que debe distinguirse el negocio jurídico de constitución de hipoteca, formal o solemne, del derecho real. La inscripción en el Registro de la Propiedad es elemento constitutivo del derecho real de hipoteca, pero el contrato constitutivo de hipoteca queda perfeccionado cuando han concurrido sus elementos, incluida la forma y desde tal momento, las partes quedan obligadas. Es decir, se ha formado la relación jurídica que les vincula entre ellos y sin alcanzar a tercero.
Por tanto, se confirma que entre partes existe obligación de garantizar las obligaciones de pago y, frente a terceros, no se constituyó el derecho real de hipoteca.
Argumenta el Tribunal que las sentencias de instancia han infrigido, el Código Civil y la Ley Hipotecaria por extender la exigencia de inscripción de hipoteca más allá de lo que expresan. “La hipoteca no existe si no se inscribe, pero el contrato es válido y eficaz obligando a las partes a su cumplimiento”, se señala en los fundamentos jurídicos.
Recuerda el Supremo que, en el caso en cuestión, al resolver el recurso de casación, se debe partir de un planteamiento técnico con importantes consecuencias prácticas. Se trata de la constitución de hipoteca en garantía de una cantidad máxima; es la hipoteca de máximo, variante de la hipoteca de seguridad, “cuya hipoteca, como derecho real, no llegó a perfeccionarse por falta de su inscripción en el Registro de la Propiedad, elemento constitutivo del mismo”.
En el caso presente la hipoteca no llegó a nacer porque no se inscribió. En el proceso como consecuencia de la falta de inscripción puede existir un incumplimiento contractual, consistente en la falta de inscripción de la hipoteca y en la venta de la finca a terceros, incumpliento la obligación de pago del precio de suministros, que se había garantizado.
