La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.
El tema de hipoteca en terreno ajeno es una gran controversia te explicamos brevemente el tema de construir en propiedad ajena, ya que como tema principal nos lleva a un conflicto de intereses que ya el tema hipotecario sin duda vendría a complicarlo aun mas.
En el marco de este derecho, concretamente en nuestro Código Civil, se encuentra sancionado el principio de que lo construido en suelo ajeno se incorpora o pertenece a la propiedad del suelo en el que se ha llevado a cabo dicha construcción (el dueño del suelo es también dueño de lo que en éste se construya). Este principio conocido como » la superficie cede al suelo » o «accesión normal» presume, mientras no se demuestre lo contrario, que toda construcción realizada en determinado suelo ha sido llevada a cabo por el propietario del suelo y a su costa. De esta forma, con fundamento en una atribución de mayor valor al suelo que al vuelo, nuestro ordenamiento pretende evitar situaciones de copropiedad anormales que, por su carácter excepcional, deberán pactarse expresamente para ser reconocidas legalmente.
Frente al citado principio de accesión normal, nuestra jurisprudencia, al amparo de parámetros modernos basados en la concepción actual del derecho de propiedad y de su contenido social, ha creado la figura conocida como accesión invertida en los supuestos de construcciones extralimitadas, o lo que es lo mismo, la situación que se produce cuando el titular de lo construido parcialmente en suelo propio y ajeno se hace dueño del suelo invadido por la construcción, siendo entonces la construcción lo principal y el terreno lo accesorio. Contrariamente a lo anteriormente expuesto, y con fundamento en el mayor valor de lo construido y en la búsqueda de una solución beneficiosa para la sociedad (la preservación de la obra), con la accesión invertida se tratan de evitar situaciones anormales de copropiedad, derechos de superficie o incluso la demolición de lo construido.
Ahora bien, la accesión invertida tiene como efecto el derecho del propietario del terreno invadido a percibir una compensación económica o justa indemnización del constructor, la cual viene determinada por la suma del valor del terreno ocupado más el perjuicio (quebranto o menoscabo económico) que la merma de éste suponga para el resto del terreno que le quede al propietario del terreno ocupado a fin de atender adecuadamente a principio de justicia equitativa.
