Abogado Hipotecario

Abogado Hipotecario en México.
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En nuestro bufete de abogados Grupo BOU, prestamos servicios legales de representación, asesoría  y  en actos civiles, y más en particular un área dedicada a la prevención y atención en controversias relacionadas con inmuebles, nuestros abogados inmobiliarios.

Incluyendo con ello la defensa de Asuntos Hipotecarios.

 

Crédito Hipotecario 

Recordemos que los procedimientos hipotecarios se originan con un contrato,  en el cual una institucion realiza el préstamo de recursos para que un particular adquiera un inmueble,  mismo que queda como garantía de pago.  lo anterior es importante tenerlo presente,  toda vez que en esencia se aborda un tema de crédito con garantía.  por lo que la controversia se centrara en las cantidades que no hayan sido cubiertas, ya sean de suerte principal o bien de intereses.

Defensa del Deudor Hipotecario.

Como lo hemos mencionado lineas arriba, la controversia hipotecaria se puntualiza en los montos de pagos no realizados tanto de capital como de intereses,  por lo que las cuestiones de planteamiento o defensa del Deudor Hipotecario,  es cuestionar primero si los pagos reclamado corresponde a los que han sido omitidos,  segundo, si el calculo de los intereses corresponde a los pactados,  y si los intereses pactados se encuentran conforme a la legislación.

Instituciones financieras que ya no existen.

Empresas o instituciones que otorgaron créditos hipotecarios, y por alguna razón de dejaron de existir, como el Caso de Sucasita y algunas Constructoras, cuando desaparecen dejan en completo estado de incertidumbre al deudor, por que aun y cuando quiera continuar en forma activa con el crédito,  no tiene donde realizar los pagos, y por ende puede considerarse que los intereses que en su caso se lleguen a generar no deberían ser responsabilidad del deudor, toda vez que se encontró en una imposibilidad de pago que no es su responsabilidad.

Imposibilidad de efectuar pagos al Crédito Hipotecario.

Cuando un deudor cae en una mora, o en un atraso de pago de tres o cuatro mensualidades de pago del crédito hipotecario,  el banco en ocasiones llega a hacer el congelamiento de la cuenta para recibir depósitos, por lo que el deudor aun y cuando quisiera realizar algún pago, ya sea de una, dos, tres, e  incluso del total del crédito existiría una imposibilidad material para realizar el pago,  por lo que la generación de intereses en el periodo de congelamiento  no deberían ser responsabilidad del deudor.

 

Dentro de las Excepciones y defensas en la contestación de demanda hipotecaria podemos encontrar las siguientes:

I.- La Falta de Acción en la demanda hipotecaria, que se hace consistir en que la actora carece de acción para ejercitar en contra del suscrito en la forma y términos en que lo hace, toda vez que la contraria al haber incumplido con lo estipulado en el basal de la acción, esto es indicar al suscrito el lugar de pago de las obligaciones derivadas del básico, ésta se encontraba obligada a requerir al suscrito del pago de dichas obligaciones en el domicilio del suscrito, al tenor de la regla genérica que establece el artículo 2082 del Código Civil.

En consecuencia, al no existir lugar de pago de las obligaciones derivadas del básico de la acción, es improcedente la acción intentada, debido a que es requisito de procedibilidad de la accionante acreditar que el suscrito tenía conocimiento del lugar del cumplimiento de las obligaciones.

 

II.-  la ilegalidad en la Cesión de derechos del Juicio Hipotecario. que se hace consistir en que en la relación y los hechos que señala  la parte actora en ninguna existe una en la que señale fecha, hora, día en la que se haya notificado alguna cesión de derechos y que la suscrita tenga un acreedor distinto, lo cual el presente juicio es totalmente ilegal; y no se desprende diligencia alguna de la que se advierta que la notificación haya sido entendida con persona cierta y por conducto de un individuo facultado para ello.

Es decir, para que dicha notificación tuviera el valor probatorio que se pretende, era menester y necesario que la misma reflejara los requisitos que se señalaron en el párrafo anterior; esto, con la finalidad de que la actora se percatara de hacer realmente del conocimiento del suscrito dicha situación, como se advierte de lo establecido en el artículo 2926 del Código Civil, que señala que el crédito puede cederse siempre que la cesión se haga del conocimiento al deudor.

La Suprema Corte, ha establecido la obligación del Acreedor de notificar al Deudor, la Cesión de derecho del procedimiento o del crédito hipotecario, lo anterior, se puede apreciar en el Criterio que lleva por titulo:

  • VÍA ESPECIAL HIPOTECARIA. PARA QUE PROCEDA, EN CASO DE EXISTIR CESIÓN DE DERECHOS DEL CRÉDITO RELATIVO, ES NECESARIA LA PREVIA NOTIFICACIÓN AL DEUDOR, EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 2926 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, VIGENTE ANTES DE LAS REFORMAS PUBLICADAS EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN EL 24 DE MAYO DE 1996.
  • CESIONARIO. NO TIENE LEGITIMACIÓN PARA DEMANDAR EN JUICIO EL PAGO DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO, SI PREVIAMENTE NO NOTIFICÓ POR ESCRITO LA CESIÓN AL DEUDOR Y EL CEDENTE NO CONSERVA LA ADMINISTRACIÓN DE ESE CRÉDITO. D

 

III.- LA QUE SE DERIVA DEL ARTÍCULO 468 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES, que se hace consistir en la falta de los requisitos establecidos en dicho numeral, esto es, que la vía ordinaria mercantil nos es procedente ya que el mismo tuvo una vigencia de seis años lo cual está por demasía el tiempo para reclamar las acciones señaladas en su capítulo de presentaciones del escrito inicial  de demanda.

En la especie, el incumplimiento que pretende hacer valer la parte actora el mismos no es exigible en virtud de que como se ha señalado el mismos ya no se encuentra vigente, y más aún cuando en ningún momento se nos requiero de ningún  pago o alguna notificación que señalara que el mismo seria prorrogado y más aun no existió, domicilio de pago y mucho menos notificación legal de la cesión de derechos a favor de la hoy actora, de suya trae como consecuencia que las obligaciones pactadas en el básico de la acción no resulten ser exigibles, teniéndose por reproducido como si se insertara a la letra y formando parte integral de esta excepción que se opone, todo lo manifestado y vertido en el proemio de este ocurso, con lo cual hasta el momento existen actos de revidados de frutos viciados.

IV.- LA DE SINE ACTIONE AGIS, que no es otra cosa más que la de arrojarle la carga de la prueba a mi contraria, debiéndose tener por reproducido todo lo manifestado en el proemio de este ocurso de contestación a la demanda, en obvio de repeticiones inútiles, como si se insertara a la letra y por economía procesal.

 

LEGITIMACIÓN PROCESAL. DEBE REALIZARSE SU ANÁLISIS EN LA ALZADA, SI ES MATERIA DE AGRAVIO.

La legitimación procesal de las partes es un presupuesto procesal sin el cual no puede iniciarse ni tramitarse de manera válida el juicio. Luego, si bien es cierto que el juzgador de primera instancia debe estudiarla oficiosamente, también lo es que el tribunal de segunda instancia sólo puede abordar el examen de tal aspecto, siempre y cuando en el pliego de agravios se cuestione aquélla, aun cuando no se impugne oportunamente en el curso del mismo procedimiento, pues la ausencia del aludido presupuesto impide que el juicio tenga existencia jurídica y validez formal.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL QUINTO CIRCUITO.

Amparo directo 744/2000. Compañía Impulsora Deportiva de la Cholla, S.A. de C.V. y otro. 28 de febrero de 2001. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Aquiles Gasca. Secretario: Miguel Ángel Medina Montes.

LEGITIMACION PROCESAL Y EN LA CAUSA, DIFERENCIAS.

La legitimación procesal es un presupuesto del procedimiento. Se refiere o a la capacidad para comparecer a juicio, para lo cual se requiere que el compareciente esté en el pleno ejercicio de sus derechos civiles; o a la representación de quien comparece a nombre de otro. La legitimación procesal puede examinarse aun de oficio por el juzgador, o a instancia de cualquiera de las partes; y, en todo caso, en la audiencia previa y de conciliación el juez debe examinar las cuestiones relativas a la legitimación procesal (artículos 45, 47 y 272 a la del Código de Procedimientos Civiles). La legitimación en la causa, en cambio, es una condición para obtener sentencia favorable. La legitimación activa consiste en la identidad del actor con la persona a cuyo favor está la ley; en consecuencia, el actor estará legitimado cuando ejercita un derecho que realmente le corresponde. En esa virtud, la legitimación en la causa debe examinarse al momento en que se dicte la sentencia de fondo, y no antes.

 

El Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo 636/2010, del que derivó la tesis I.3o.C.958 C, de rubro: «NOTIFICACIÓN DE LA CESIÓN AL DEUDOR. ES UN REQUISITO PARA LA PROCEDENCIA DE LA VÍA ESPECIAL HIPOTECARIA CUYO ANÁLISIS OFICIOSO ES LIMITADO A LA SATISFACCIÓN DEL REQUISITO FORMAL.», publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXXIII, mayo de 2011, página 1227, registro digital: 162074.

El Tercer Tribunal Colegiado del Décimo Segundo Circuito, al resolver el amparo directo 818/2012, determinó que tal como lo expuso la Sala civil responsable, si bien es cierto que los demandados en su escrito de contestación no opusieron ninguna excepción enfocada a desvirtuar la eficacia de la diligencia relativa a la notificación de la cesión del crédito cuyo pago se reclama, resulta que, con ese proceder el Juez primigenio no vulnera el principio previsto en el artículo 81 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sinaloa, ni diversa disposición legal, en virtud de que se encuentra facultado a examinar de oficio tal aspecto, cuando las condiciones y requisitos para la procedencia de la acción, tienen que ser analizados de esa forma, independientemente de que la parte reo se excepcione o no.

Tesis de jurisprudencia 82/2015 (10a.). Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha veinticinco de noviembre de dos mil quince.

Nota: Por instrucciones de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, esta tesis se publicó nuevamente con la corrección en la cita del artículo 2807 del Código Civil para el Estado de Sinaloa, para quedar como aparece publicada el viernes 15 de enero de 2016, a las 10:15 horas en el Semanario Judicial de la Federación y en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 26, Tomo II, enero de 2016, página 918, de título y subtítulo: «VÍA ESPECIAL HIPOTECARIA. EN CASO DE EXISTIR CESIÓN DEL CRÉDITO EL JUZGADOR, ANTES DE ADMITIR LA DEMANDA, DEBE VERIFICAR, DE OFICIO, QUE EL DEUDOR HAYA SIDO NOTIFICADO FORMALMENTE DE LA CESIÓN (LEGISLACIONES DEL ESTADO DE SINALOA Y DEL DISTRITO FEDERAL)

CESIONARIO. NO TIENE LEGITIMACIÓN PARA DEMANDAR EN JUICIO EL PAGO DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO, SI PREVIAMENTE NO NOTIFICÓ POR ESCRITO LA CESIÓN AL DEUDOR Y EL CEDENTE NO CONSERVA LA ADMINISTRACIÓN DE ESE CRÉDITO.

Del análisis de la evolución histórica del artículo 2926 del Código Civil Federal, hasta su adición publicada el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y seis, se advierte que en su párrafo primero se establecieron como requisitos para ceder un crédito hipotecario, en todo o en parte, que se constituyera en escritura pública el acto jurídico, se diera a conocer al deudor por escrito y se inscribiera en el Registro Público de la Propiedad; reglas estas de carácter general que tienen aplicación tratándose de cesiones de créditos hipotecarios en los que el cedente no es una institución del sistema bancario, actuando en nombre propio o como fiduciaria, ni una entidad financiera o una institución de seguridad social, ya que cuando el cedente tiene esta calidad deben observarse las reglas especiales contenidas en los párrafos tercero y cuarto de ese mismo numeral. Cabe destacar que de la mencionada interpretación también se evidencia que con la adición de esos párrafos tercero y cuarto, el legislador ordinario pretendió que las condiciones para transmitir los créditos hipotecarios fueran más flexibles para que las instituciones del Sistema Bancario Mexicano obtuvieran recursos inmediatos, por lo que se eliminaron los requisitos señalados con anterioridad sólo en el supuesto de que el cedente conserve la administración de los créditos, en la medida de que, en ese caso, el cesionario se erige como un simple mandatario de cobro, no lo hace a nombre propio en razón de que no adquiere todos los derechos u obligaciones; en cambio, cuando el cedente no conserva la mencionada administración, existe la obligación de notificar por escrito al deudor, pues en esta hipótesis el cesionario adquiere todos los derechos personales y reales derivados respectivamente del crédito y de la hipoteca. Por consiguiente, cuando el cedente no es una institución bancaria o siéndolo no conserva la administración del crédito hipotecario, la notificación por escrito al deudor constituye una condición para que el cesionario ejercite la acción de cobro relativa, porque en este caso, es necesario que tenga un derecho válidamente incorporado para poder promover la acción real o personal que corresponda, ya que el precepto legal en cita establece como factor de eficacia para la transmisión de derechos hipotecarios que se dé conocimiento al obligado; de ahí que la ausencia de este requisito al momento de la presentación de la demanda pone de manifiesto la carencia de legitimación del cesionario. No constituye obstáculo para la anterior conclusión, lo establecido en el último párrafo del numeral en comento respecto a que la inscripción de la hipoteca en favor del acreedor original confiere al cesionario todos los derechos y acciones que dimanen de ella, en virtud de que esa disposición debe ser entendida en función de que se cumplió con el elemento básico de la notificación al deudor, que revele la efectiva transmisión de derechos reales al cesionario a fin de que éste cuente con legitimación activa para ejercitar la vía hipotecaria relativa, esto es, antes de que nazca el proceso, como condición necesaria de su acción, debe tener incorporado el derecho que se dice violado o desconocido.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

VIII.- IMPROCEDENCIA DE LA VIA.

Se debe de tomar lo siguiente, ya que la parte acora reclama mediante la vía ORDINARIA MERCANTIL, lo cual es errónea ya que nos encontramos ante la existencia de un contrato respecto de in inmueble.

VÍA ORDINARIA MERCANTIL. CUANDO SU IMPROCEDENCIA SE ALEGA MEDIANTE EXCEPCIÓN, SUSTENTADA EN QUE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA FUNDATORIO DE LA ACCIÓN ES DE NATURALEZA CIVIL, ELLO IMPLICA UNA CUESTIÓN DE INCOMPETENCIA POR MATERIA, QUE DEBE PROMOVERSE EN ESOS TÉRMINOS AL CONTESTAR LA DEMANDA Y TRAMITARSE POR DECLINATORIA.

 

Si una institución de crédito demanda la rescisión de un contrato de compraventa de un inmueble en juicio ordinario mercantil, y el demandado opone la excepción de improcedencia de la vía, sustentada en que el contrato de compraventa es de naturaleza civil y que, por tal motivo, está sujeto a las normas civiles que sólo pueden aplicarse por un Juez especializado en la materia civil, dicha excepción en realidad atañe a una cuestión de competencia por razón de la materia, dado que la improcedencia de la vía presupone la competencia del Juez por razón de la materia y, por ello, cuando es fundada, únicamente tiene como consecuencia la declaratoria de cuál es la vía correcta prevista en determinada materia (civil ordinaria, en lugar de civil sumaria o viceversa; mercantil ejecutiva, en lugar de mercantil ordinaria, etcétera). En cambio, la excepción de incompetencia por materia en los juicios mercantiles es una cuestión que debe oponerse, indefectiblemente, al contestar la demanda, en términos de lo dispuesto por el artículo 1117 del Código de Comercio y tramitarse, por declinatoria, ajustándose a lo previsto por los artículos 1102, 1114, fracción II y 1117 de dicho ordenamiento legal, ya que de no plantearse de tal forma, queda consentida la falta de tramitación idónea de esa incompetencia, y los conceptos de violación que al efecto se formulen resultan inoperantes.SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.

Amparo directo 382/2004. Autos Colima, S.A. de C.V. 8 de octubre de 2004. Unanimidad de votos. Ponente: Gerardo Domínguez. Secretario: Enrique Gómez Mendoza.

 

Del criterio anterior tenemos que si bien es crédito la parte actora es una moral y no una institución bancaria una institución bancaria, también lo es que

Una institución bancaria también lo el que el contrato fue celebrado con banco el atlántico y no con la actora.

IX.- CADUCIDAD:

Se opone la excepción de la caducidad en virtud de que l contrato base de la acción en el cual se tiene una vigencia de seis años y no existe documento alguno que demuestre que se prorrogo el mismo, por lo cual todas las acciones que se pudieron derivar de el las mismas han caducado.

La caducidad, en Derecho, es una figura mediante la cual, ante la existencia de una situación donde el sujeto tiene potestad de ejercer un acto que tendrá efectos jurídicos, no lo hace dentro de un lapso perentorio y pierde el derecho a entablar la acción correspondiente.

La caducidad es aquella institución por la que un derecho se extingue o, si se quiere, muere a consecuencia del transcurso del plazo legalmente establecido para su ejercicio sin que éste se hubiera ejercitado. Tiene declarado el Tribunal Supremo que «la caducidad es un modo de extinción de un derecho por el mero transcurso del tiempo señalado por la ley; se trata de un derecho que nace con un plazo de vida y que, pasado éste, se extingue; es un derecho de duración limitada»  o, simplemente, que «la caducidad de la acción es el fenómeno o instituto por el que, con el transcurso del tiempo que la ley o los particulares fijan para el ejercicio de un derecho, éste se extingue, quedando el interesado impedido para el cumplimiento del acto o ejercicio de la acción»

Íntimamente ligada a la prescripción, por cuanto ambas instituciones se configuran como causa de extinción de derechos y acciones por el mero transcurso del tiempo unido a su no ejercicio (véase «Prescripción»); no cuenta, sin embargo, con una concreta regulación, ni siquiera individualización, en nuestro Código Civil; estableciéndose su expresa previsión para ciertos derechos y dentro de la normativa propia de éstos; dentro del Código Civil (artículos 19, 689, 703, 719, 730, 1299, 1301, 1508 o 1524 CC) o, fuera de este texto legal, en diversas leyes especiales. En un sentido amplio, concluye la Doctrina mayoritaria, se encuentra íntimamente ligada a derechos potestativos, es decir, a facultades o poderes jurídicos cuya finalidad es la de provocar un cambio de situación jurídica, lo que evidentemente determina una situación de incertidumbre para aquellos que pueden verse afectados por tal modificación jurídica. Por este motivo, el Derecho articula ciertos mecanismos, como la caducidad, que tienden a dar mayor seguridad a ciertas relaciones jurídicas, finalidad que comparte plenamente con el instituto de la prescripción.

En particular las aéreas de atención en el rubro inmobiliario encontramos.

  • Contratos de compra venta
  • Contratos de arrendamiento
  • Escrituración.
  • Juicios Reivindicatorios.
  • Prescripciones.
  • Hipotecarios.
  • Firma y escrituración.
  • Reivindicatorio.
  • Controversias de arrendamiento o desahucio.
  • Gestiones en Registro Público de la Propiedad.

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